Komşunun İlanı Sizin Portföyünüzün Değeri mi?
Arşiv yazısı · İlk yayın: 2026-09-11
Bu yazı özgün yayın dönemini yansıtır. Metinde geçen piyasa verileri, eğitim tarihleri ve teklifler güncel bilgi olarak değerlendirilmemelidir.
Komşu daire 20 milyon TL’den ilana çıktı. Aynı apartman, benzer metrekare, yakın katlar. Satıcının cümlesi hazır: “Benim evim de en az 20 milyon eder.”
Buraya kadar şaşırtıcı bir şey yok. Mülk sahibi kendi malının değerini çevresinde gördüğü rakamlarla anlamaya çalışıyor. Yıllardır sahada bunun türlü biçimini görüyorum.
Benim asıl dikkatimi çeken, bazen bizim de çok farklı davranmamamız.
Aynı ilanları açıyor, birkaç rakamı yan yana getiriyor, ortalamasını alıyor ve buna fiyat analizi diyebiliyoruz. Oysa satıcının elindeki ilanla bizim elimizdeki ilan aynıysa, müşteriye kattığımız değer nerede başlıyor?
Fiyat söylemek kolaydır. Değer hakkında açıklanabilir bir tahmin yapmak veri, yöntem ve varsayım ister.
Geçmişte gerçekleşmiş bir satış fiyatı bile tek başına yeterli değildir. Alıcı özel bir nedenle piyasanın üzerinde ödeme yapmış olabilir; satıcı acil ihtiyacı nedeniyle piyasanın altında satmış olabilir.
Dr. AHMET BÜYÜKDUMAN ‘da kitabında bu ayrımı özellikle gösteriyor. Gerçekleşen fiyatın piyasa fiyatı kabul edilebilmesi için işlemin gerçekten piyasa koşullarında oluşmuş olması gerekir.
Bu küçük gibi görünen ayrım bizim mesleğimiz açısından oldukça önemli. Çünkü müşterinin önüne koyduğumuz rakam kadar, o rakamın nereden geldiğini de açıklayabilmemiz gerekiyor.
Bu veri gerçekten karşılaştırılabilir mi? Karşımızdaki rakam gerçekleşmiş bir satış mı, yoksa mal sahibinin beklentisi mi? Geçmişteki işlem hangi koşullarda gerçekleşti ve elimizdeki yeni bir veri hangi durumda görüşümüzü değiştirmeli?
Ahmet Büyükduman’ın Gayrimenkul Meraklısı Amatörler İçin Konut Değerleme Teknikleri kitabını okurken benim dikkatimi çeken taraf formüllerden çok bu düşünme disiplini oldu.
Kitap geçmiş değerleri endekslerle bugüne taşıyor, daha yerel tahminler için ilan sitelerindeki verilerden yararlanıyor ve kira ile değer arasındaki ilişkiyi kira çarpanı üzerinden gösteriyor.
Bunu yaparken sınırını da baştan çiziyor. Bu hesapların profesyonel bir değerlemenin yerini tutmadığını, gayrimenkulün değeri hakkında yaklaşık bir fikir vermeyi amaçladığını açıkça söylüyor.
Ben burada dönüp bizim mesleğe bakıyorum.
Müşterimiz artık ilan sitelerine girebiliyor. Bölgesindeki rakamları görebiliyor, metrekare fiyatlarını karşılaştırabiliyor, bazı platformlarda fiyat değişimlerini ve amortisman sürelerini inceleyebiliyor.
Dolayısıyla bizim değerimiz müşteriden daha fazla ilan açabilmek olamaz.
Asıl fark, hangi verinin işe yaradığını ayıklayabilmekte ve vardığımız hükmü açıklayabilmekte ortaya çıkıyor. “Bu ev 20 milyon eder” dediğimizde profesyonel çalışma bitmiyor; tam tersine, “Neden?” sorusuyla başlıyor.
Ben yıllardır fiyatlama görüşmelerinde “Bu bölgeyi biliyorum” cümlesini çok duydum. Hatta hepimiz zaman zaman kullandık. Deneyimin elbette değeri var ama deneyim, nasıl düşündüğümüzü müşterinin önünde görünür hale getirmediğimiz sürece tek başına karar standardı oluşturmuyor.
Bölgeyi biliyorsak hangi karşılaştırmayı neden dışarıda bıraktığımızı da anlatabilmeliyiz. Hangi emsali neden daha güçlü gördüğümüzü, ilan fiyatıyla gerçekleşmiş fiyatı neden birbirinden ayırdığımızı ve hangi varsayımın üzerine bastığımızı gösterebilmeliyiz.
Çünkü fiyatlama görüşmesinin ilk görevi satıcıyı ikna etmek değil, kendi hükmümüzü sınamaktır.
Ahmet Büyükduman kıymetli dostumdur. Bu kitabını networkümle paylaşmamı rica ettiğinde seve seve kabul ettim. Fakat dostum olduğu için bir kitabı paylaşmakla, okuyup meslektaşlarıma gönül rahatlığıyla önermek benim için aynı şey değil; önce okudum.
Özellikle kitabın kendi sınırını doğru koymasını sevdim. Adı bile bunu söylüyor: Gayrimenkul Meraklısı Amatörler İçin Konut Değerleme Teknikleri .
Okuyucuya birkaç hesap öğreterek onu değerleme uzmanı ilan etmiyor. Mali ve hukuki sonuç doğuracak işlemlerde profesyonel destek alınması gerektiğini de açıkça hatırlatıyor.
Burada bize düşen hafif rahatsız edici bir soru var. Bir gayrimenkul meraklısı endeksi, kira çarpanını, geçmiş fiyatı ve veri kaynağını sorgulamayı öğreniyorsa, bizim fiyatlama standardımız nerede duruyor?
Bugün son hazırladığınız fiyat çalışmasını açıp 15 dakika ayırın. Kullandığınız ana verinin ne olduğunu, onu neden seçtiğinizi, hangi varsayıma dayandığınızı ve hangi yeni bilgi geldiğinde fiyat görüşünüzü değiştireceğinizi kendinize sorun.
Özellikle son soruya cevap veremiyorsanız biraz orada kalın. Çünkü hiçbir yeni veriyle değişmeyen bir fiyat görüşü, bir süre sonra analizden çok kanaate dönüşür.
Ahmet Büyükduman’a bu sade ve kullanışlı çalışma için teşekkür ediyorum. E-kitabını meslektaşlarımla gönül rahatlığıyla paylaşacağım.
Okurken yalnızca “Bu ev kaç para eder?” sorusunun cevabını aramayın. Kendi fiyatlama masanıza da bakın: Verdiğiniz rakamın nasıl oluştuğunu müşterinize gösterebiliyor musunuz?
Bu makalenin Şefkatli Tokadı şu: Müşteri artık rakama ulaşabiliyor. Bizim mesleki değerimiz rakamı tekrar etmekten değil, o rakama neden güvenilip güvenilemeyeceğini gösterebilmekten doğuyor.
