PİYASA ZOR. PEKİ SİZ NEYİ DEĞİŞTİRDİNİZ?
Zor piyasada yanlış kararların bedeli büyüyor. İşinizi tesadüflere bırakmayın.
Bir emlak ofisiniz veya danışmanlık işiniz varsa, bugün neyi değiştirmeniz gerektiğini bilmek zorundasınız. Henüz sektöre girmediyseniz sorunuz daha da kritik: Hangi kararı vermeden işe başlamamalısınız?
29 yıllık sektör deneyimiyle Hilmi Işıkören’den brokerlara, gayrimenkul danışmanlarına ve emlak sektörüne girmeyi düşünen girişimcilere 60 dakikalık birebir mentorluk.
İşinizi mi geliştirmek, yoksa emlakta yeni bir iş mi kurmak istiyorsunuz?
İki farklı başlangıç noktası var:
Mevcut işinizi geliştirmek: Ofisiniz var ama üretim ve kârlılık beklentinizi karşılamıyor olabilir. Ya da danışman olarak çalışıyor, daha doğru müşteri ve portföylerle daha istikrarlı satış yapmak istiyor olabilirsiniz.
Yeni bir işe doğru başlamak: Kendi emlak ofisinizi açmayı veya gayrimenkul danışmanlığına başlamayı düşünüyorsunuzdur. Henüz para, zaman ve itibar yatırımı yapmadan önce işin gerçeklerini anlamanız gerekir.
Her iki durumda da ezbere tavsiyeler yerine doğru teşhis, gerçekçi seçenekler ve uygulanabilir kararlar önemlidir.
Sizin durumunuz hangisi? Ofis sahibi broker · Mevcut danışman · Ofis açmayı düşünen · Danışman olmayı düşünen
Daralma ortada. Peki bu piyasada nasıl iş üreteceksiniz?
2026’nın ilk dokuz ayında Türkiye’deki toplam konut satışları önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %7,2, ikinci el konut satışları ise yaklaşık %10 geriledi.
Toplam 84.206 adetlik satış kaybının 81.877’si ikinci el piyasasından kaynaklandı. Bu, toplam kaybın yaklaşık %97,2’si. Ağustos sonunda yaklaşık %93,9 olan pay, eylül sonunda %97,2’ye yükseldi. Daralmanın ağırlığı, emlak danışmanlarının yoğun çalıştığı ikinci el konut piyasasında birikiyor.
Öte yandan 2026’nın ilk dokuz ayında Türkiye’de 1.092.919 konut satıldı. Alışveriş durmadı; işlem hacmi daraldı. Alıcı beklentileri, finansman koşulları ve mülk sahiplerinin fiyat talepleri, iş üretimini daha zor hâle getiriyor.
Piyasanın düzelmesini beklemek bir işletme stratejisi değildir. Mevcut işletmelerin çalışma biçimlerini değerlendirmesi, yeni girişimcilerin ise daha başlamadan varsayımlarını sınaması gerekiyor.
Kaynak: TÜİK, Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Eylül 2026; Ocak–Eylül 2025 ve Ocak–Eylül 2026 karşılaştırması. %97,2, ikinci el konut satışlarının düşüş oranı değil, toplam satış kaybının ikinci elden kaynaklanan payıdır.
Mentorluk kimler için? Dört farklı ihtiyaç, dört farklı çalışma odağı
1. Emlak ofisi sahibi brokerlar
“Ofisim var. Peki neden istediğim kadar iş üretemiyor ve kazanamıyorum?”
Varsayalım ofisinizde 15 danışman var; satışları hâlâ aynı 3-4 kişi yapıyor. Diğerleri yeni müşteri ve satılabilir portföy üretmekte zorlanıyor. Siz de ofisin maliyetlerini karşılayabilmek için yönetimden çok satışa zaman ayırıyorsunuz.
Bu durumda sorun yalnızca piyasa mı? Yoksa pazar seçimi, danışman kapasitesi, portföy kalitesi, iş takibi veya yönetim sistemi mi?
Çalışabileceğimiz konular: İş üretimi ve danışman verimliliği, çalışma bölgesi ve pazar hedefi, işe alım ve gelişim, portföy üretim sistemi, gelir-gider dengesi, kârlılık ve yönetim ritmi.
İlk seansın olası çıktısı: En önemli işletme tıkanıklığının netleştirilmesi, incelenmesi gereken göstergeler ve öncelikli müdahale alanları.
2. Mevcut gayrimenkul danışmanları
“Çalışıyorum. Ama neden daha fazla satılabilir portföy ve düzenli satış üretemiyorum?”
Çok sayıda ilanınız olabilir; ancak bu, satılabilir portföyünüz veya yeterli müşteri talebiniz olduğu anlamına gelmez. Yanlış bölgeye, yanlış müşteriye veya gerçekçi olmayan fiyat beklentilerine zaman harcıyor olabilirsiniz.
Çalışabileceğimiz konular: Kişisel iş modeli, uzmanlık bölgesi, yeni müşteri kazanımı, satılabilir portföy üretimi, fiyatlandırma, pazarlama, alıcı analizi, satış görüşmeleri ve haftalık iş üretim disiplini.
İlk seansın olası çıktısı: Müşteri–portföy–satış zincirinde en önemli kaybın nerede yaşandığının belirlenmesi ve ilk uygulama öncelikleri.
Belki de daha fazla çalışmaya değil, doğru işlere odaklanmaya ihtiyacınız vardır.
3. Emlak ofisi açmayı düşünen girişimciler ve deneyimli danışmanlar
“Kendi ofisimi açmalı mıyım? Açacaksam hangi modelle ve hangi koşullarda?”
Deneyimli bir danışman olmanız, otomatik olarak iyi bir broker işletmecisi olacağınız anlamına gelmez. Benzer şekilde, girişimcilik deneyimi de tek başına emlak sektörünün saha dinamiklerini bildiğiniz anlamına gelmez.
Ofis kiralamak, marka seçmek ve danışman bulmak işin yalnızca görünen tarafıdır. Asıl soru; hangi pazarda, nasıl bir kapasiteyle, hangi maliyet yapısıyla ve hangi iş üretim modeliyle ayakta kalacağınızdır.
Çalışabileceğimiz konular: Ofis açma kararının değerlendirilmesi, hedef pazar ve lokasyon, bağımsız veya franchise seçenekleri, başlangıç sermayesi ve nakit tamponu, sabit giderler, başabaş hesabı, ekip kapasitesi ve ilk 90 gün öncelikleri.
İlk seansın olası çıktısı: Yatırım kararı vermeden önce yanıtlanması gereken kritik sorular, doğrulanacak finansal varsayımlar ve bir ön fizibilite çalışma çerçevesi.
60 dakikalık görüşme, kapsamlı fizibilite raporunun veya eksiksiz ofis kurulumunun yerine geçmez. Hukuki ve ruhsatlandırma koşulları ayrıca yetkili kaynaklardan teyit edilmelidir.
4. Gayrimenkul danışmanı olmayı düşünen girişimciler
“Bu meslek bana uygun mu? Nereden başlamalıyım, ilk aylarda neyle karşılaşırım?”
Gayrimenkul danışmanlığı dışarıdan özgür çalışma ve yüksek kazanç imkânı gibi görünebilir. Oysa düzenli müşteri ilişkisi geliştirmeyi, belirsiz gelir dönemlerini yönetmeyi, sahada üretken olmayı ve öğrenme disiplinini gerektirir.
Mesleğe başlamadan önce işin yalnızca fırsatlarını değil, gerektirdiği davranışları ve riskleri de görmeniz gerekir.
Çalışabileceğimiz konular: Mesleğe uygunluk ve beklenti değerlendirmesi, çalışma biçimi, başlangıç bütçesi ve gelir belirsizliği, doğru ofis ve mentor seçimi, öğrenme ihtiyaçları, ilk müşteri edinme yöntemleri ve ilk 90 günlük hazırlık.
İlk seansın olası çıktısı: Mesleğe giriş kararını bilinçli vermek için kişisel değerlendirme, araştırılması gereken koşullar ve ilk adımlar.
Bazen en değerli mentorluk sonucu, henüz hazır olmadığınız bir yatırıma başlamamaya karar vermektir.
Neden deneyimli bir sektör mentoruyla çalışmalısınız?
Mevcut işletmenizi geliştirirken de yeni bir işe başlarken de deneme yanılmanın bir maliyeti vardır. Yanlış fiyatlandırma, üretmeyen iş modeli, yetersiz nakit planı veya yanlış ekip kararı; zamanınıza, sermayenize ve güveninize mal olabilir.
Özellikle zor piyasada kritik kararları teşhis yapmadan yalnızca tahminle almak, bazı emlak işletmeleri için ticari intihara dönüşebilecek sonuçlar doğurabilir.
Bu, herkese mutlaka mentor gerektiği anlamına gelmez. Ancak deneyimli bir rehber; sorununuzu, varsayımlarınızı ve seçeneklerinizi sorgulamanıza yardımcı olabilir.
İyi bir mentor sizin yerinize karar vermez. Daha iyi karar verebilmeniz için görmeniz gerekenleri ortaya koyar.
Cep telefonunuzdaki yapay zekâ ne kadar yardımcı olabilir?
Yapay zekâ, piyasa araştırması, fiyatlandırma yöntemleri, müşteri görüşmeleri ve iş planları için yararlı bir araçtır. Biz de kullanıyoruz.
Ancak bir soruya cevap almakla, kendi işletmeniz veya geleceğiniz için doğru kararı vermek aynı şey değildir.
Yapay zekâ, sizin vermediğiniz saha bilgilerini kendiliğinden bilemez; eksik verilerle ikna edici ama yanlış öneriler üretebilir. Deneyimli bir sektör mentoru ise anlattıklarınızı sorgulayabilir, kararın ticari sonuçlarını saha tecrübesiyle tartışabilir ve hangi varsayımı önce sınamanız gerektiğini gösterebilir.
Yapay zekâyı kullanın. Ama sorgulanmayan tek rehberiniz yapmayın.
60 dakikalık birebir mentorlukta nasıl çalışıyoruz?
- Önce konuyu belirliyoruz: Mevcut bir iş sorununu mu çözeceğiz, yoksa henüz verilmemiş önemli bir kararı mı değerlendireceğiz?
- Durumu teşhis ediyoruz: Anlattıklarınızı, varsa iş verilerinizi ve temel varsayımlarınızı birlikte inceliyoruz.
- Seçenekleri değerlendiriyoruz: Riskleri, fırsatları ve hangi bilginin eksik olduğunu görünür kılıyoruz.
- İlk adımı netleştiriyoruz: Görüşmeden sonra neyi araştıracağınızı, ölçeceğinizi veya uygulayacağınızı belirliyoruz.
Görüşme öncesinde çalışmak istediğiniz temel sorunu ve varsa ilgili verileri hazırlamanız, bir saati daha verimli kullanmamızı sağlar.
Bir saat içinde tam bir işletme sistemi, kapsamlı fizibilite veya eksiksiz bir kariyer planı kurulamaz. Gerekli görülürse devam seansları ya da daha kapsamlı çalışma seçenekleri ayrıca değerlendirilir.
Önce teşhis. Sonra karar. Ardından uygulama.
Neden Hilmi Işıkören?
29 yıllık emlak sektörü deneyimim boyunca gayrimenkul danışmanlığı, franchise yönetimi, broker işletmeciliği, marka yönetimi ve emlak eğitimi alanlarında çalıştım.
RE/MAX Türkiye franchise yönetiminde, CENTURY 21 Türkiye Genel Müdürlüğünde ve REALTY WORLD Türkiye’nin kuruluş ve yönetim süreçlerinde görev aldım. 2010’dan bu yana Belgin Benek ile birlikte IŞIKÖREN Akademi’de broker ve danışman işletmeleri için eğitim, işletme modeli ve mentorluk çalışmaları yürütüyoruz.
Bu deneyimin bana öğrettiği temel gerçek şu: Her işletmenin, her danışmanın ve her girişimcinin sorunu aynı değildir. Dolayısıyla herkese aynı reçete verilemez.
Bu çalışmadan ne beklemelisiniz?
Hazır bir başarı formülü değil; üzerinde çalışacağınız sorunu netleştirmeyi, seçenekleri değerlendirmeyi ve ilk adımları belirlemeyi bekleyin.
Mentorluk sizin yerinize müşteri bulmaz, portföy almaz, satış yapmaz veya işletmenizi kurmaz. Alacağınız kararların ve uygulamanın sorumluluğu sizdedir. Bu çalışma, karar kalitenizi ve iş disiplininizi geliştirmeniz için rehberlik sunar.
Birebir mentorluk seansı bilgileri
- Mentor: Hilmi Işıkören
- Görüşme: Birebir, canlı, online Zoom
- Süre: 60 dakika
- Ücret: KDV dahil 7.500 TL
- Tarih ve saat: Karşılıklı uygunluğa göre belirlenir
Peki sizin önünüzde hangi karar var?
Mevcut ofisinizi daha verimli yönetmek, danışmanlık işinizde daha düzenli üretmek, kendi ofisinizi açmaya karar vermek veya mesleğe bilinçli başlamak istiyor olabilirsiniz.
İşe doğru soruyla başlayalım. Sorununuzu ya da vermek üzere olduğunuz kararı birlikte değerlendirelim.
Birebir Mentorluk — 7.500 TL (KDV dahil)
60 dakika | Zoom | Hilmi Işıkören
Görüşme hakkında sorularınız için WhatsApp: 0532 374 10 70
