Konut piyasası… İnşaat sektörü değişiminin sinyallerini vermeye başladı. Arka arkaya açıklanan sektörel veriler yeni durumu gözler önüne seriyor.

Geçen hafta gayrimenkul sektörüne ilişkin GYODER, TÜİK verilerine göre bir değerlendirme yazısı kaleme almıştık. Yazıyı okumak isteyenler  https://10numaramotivasyon.com/gayrimenkul-sektoru-analiz-2017/ ulaşabilir. Dün ise uluslararası bir kuruluş olan Knight Frank küresel konu fiyat endeksini açıkladı ve yaptığı açıklamada 2011 yılından bu yana ilk kez Türkiye’de konut fiyatlarının faiz artışının altında kaldığını söyledi.

Konut Yatırımcısı…

Şimdi bu açıklamalar peşi sıra olunca konut yatırımcısının defalarca düşünmesi gerekecek. Bu da zaten bir süredir sıkışık olan inşaat sektörünü daha da çıkmaza sokabilir. Zira yatırımcı gayrimenkul yerine parasını faizde tutabilir ve daha çok kazanabilir. Yıllık faiz oranlarının %11 civarında seyrettiğini düşündüğümüzde gayrimenkul geçmişe oranla ciddi anlamda yatırım aracı olarak kullanılmayabilir. Konu sadece bununla da sınırlı değil. Çünkü bazı bölgelerde konut kira getirisi de faiz oranlarının altında kalıyor. TÜİK’ın açıkladığı hane halkı tüketim harcamalarında kira ve konut harcamaları yüksek gelir grubunda düşmüştü. Bu yeni araştırma sonucu da bunu destekler ölçüde. Çünkü parası olan artık konuta yatırım yaparken daha temkinli.

Burada sektör profesyonellerine oldukça iş düşüyor. Piyasada özellikle lüks konut 1. El satışında ciddi sıkıntılar mevcut. Projeler yeni satış stratejileri ve yeni satış kanalları arıyor ancak lüks konut satışında konut kredisi ile konut satışı da çok düşük çünkü kredi ile alım yapmak mantıklı değil. Yurtdışı satış rakamlarının da her geçen gün düştüğü zaten TÜİK verileriyle de ortada. Hal böyle olunca, geçen yıl ya da daha önceki yıllarda satışa çıkan konut fiyatları günümüz koşullarında reel görünmemekle birlikte cazibesini de yitirmiş durumda. Bu durumda emlak ofisleri birinci el projeleri pazarlamayı riskli bulurken ikinci el proje pazarlamaya yönelecekler. İnşaat firmaları ise yeni finansman modelleriyle geliştirdikleri proje hikayelerini kılı kırk yararak belirledikleri hedef kitleye özel reklam ve tanıtımlarla anlatarak satışlarını hareketlendirme yoluna gidecekler.

Yeni Projeler

Kaldı ki yeni proje açıklayacak firmaların da durumu oldukça kritik. Küçücük bir yanlış fiyatlama çok büyük riskleri de beraberinde getirecek. Her zaman şartlar değişkenlik gösterir. Eskiden böyleydi, tekrar eskisi gibi olur, düzelir her şey mantığı ile konuya bakmak büyük hata. O yüzden var olan durumun değerlendirmesini çok iyi yapıp satışa ilk çıkış ve yükseliş basamaklarını iyi planlamak gerek. Tabi sadece iş fiyatla da bitmiyor. Gayrimenkul alıcısının talepleri ve beklentileri de değişiyor. Sadece lokasyona güvenerek en yüksek fiyattan çıkarsan sınıfta kalırsın ya da uygun fiyatlı olacağım diye kaliteden ödün verirsen o uygun olduğun fiyatın da pahalı kalacak. Ayrıca proje özellikleri, lokasyon, teknik detaylar gibi şeyler yeterli ayrıntılar olmaktan çıktı. Artık tüm dünyada ürünü niye yaptığınız yani nedeniniz satıyor, nedeni yoksa ya da iyi açıklanmazsa o projenin satışı mümkün olmuyor.

İnşaat firmalarının tüketici analizlerine her zamankinden daha fazla önem verip yeniden yapılanma sürecine girmesi artık kaçınılmaz. Nasıl sanayi sektöründe bir devrim yapıldıysa, inşaat sektöründe de yapılmalı. Tüm göstergeler bu yönde. Hepimiz sektörün nasıl şekilleneceğini önümüzdeki günlerde göreceğiz.

Sevgilerimle,

Belgin Benek